อสังหาฯปีหมู…ไม่หมู

ส่องวงการอสังหาริมทรัพย์ 62 มุมมองขาใหญ่ชี้เป็นปีที่ต้องระมัดระวัง

ปิดท้ายปลายปี 2561 ไปด้วยอาการที่เรียกว่า รอดไปอีกปี สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา เพราะยังสามารถเติบโตเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบจากปี 2560 โดยภาพรวมตลอดทั้งปี 2561 ทั้งด้านดีมานด์และซัพพลาย ตลอดจนยอดโอนยังคงขยายตัวได้ 10-12% เมื่อเทียบจากปี 2560 ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางการเติบโตเศรษฐกิจของประเทศ ที่การส่งออกและการท่องเที่ยวยังสามารถขยายตัวได้ รวมถึงได้แรงหนุนจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐที่เร่งก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง

สอดคล้องกับข้อมูลบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร โดย นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ ที่มองในแง่บวกว่า ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในปี 2561 มีมูลค่าตลาดเติบโตขึ้น 29% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2560 จากแผนการลงทุนโครงการอสังหาฯ จากผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทมหาชน 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ซึ่งในปี 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมมูลค่าโครงการ 2.88 แสนล้านบาท ส่วนในปี 2561 มีมูลค่าโครงการรวมของโครงการใหม่ 3.72 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 29%

จับตามาตรการ LTV – ดอกเบี้ยขาขึ้น

แต่สำหรับปี 2562 กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างมองว่าจะเป็นปีที่ไม่ดีนักสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีปัจจัยเสี่ยงมากกว่าปัจจัยหนุนที่มีเพียงอย่างเดียวจากการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 โดยปัจจัยเสี่ยงสำคัญในปีหน้าที่เริ่มส่งผลกระทบตั้งแต่ปลายปี 2561 คือ การออกมาตรการสกัดฟองสบู่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จากการออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV:loan to value) หรือลดเพดานสินเชื่อ ซึ่งมีผลเท่ากับการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพย์กลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียม ที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 และจะส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเร่งตัวอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ที่อยากได้สิทธิเงินดาวน์ 5-10% ในการซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องเร่งทำธุรกรรมให้จบ เนื่องจากหลังวันที่ 1 เมษายนจะถูกเรียกเก็บเงินดาวน์สูงขึ้นเป็น 10-20%

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกหลายประเด็นที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ทั้งในแง่มหภาคจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจโลก รวมถึงความยืดเยื้อของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนที่ถือว่าเป็นมรสุมอีกลูกที่จะซัดกระทบเศรษฐกิจโลก ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงภายในประเทศก็มีทั้งกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณเตรียมขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 2 ครั้งในปี 2562 ซึ่งย่อมส่งกระทบต่อภาระการผ่อนบ้านและคอนโดมิเนียมแน่นอน

 

ขาใหญ่ชี้เป็นปีที่ต้องระวังตัวอย่างสูง  

ขณะที่ขาใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่าง นายอนันต์ อัศวโภคิน  เจ้าของและผู้ก่อตั้งบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) หรือ LH และที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ออกโรงเตือนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เตรียมตัวรับมือกับปัจจัยเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นรอบด้านทั้งจากภายในประเทศและต่างประเทศ ที่จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจและธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวในกลุ่มกลางและล่าง การที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ โครงการ มาตรการคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ดังนั้น ในปี 2562 จึงถือได้ว่าเป็นปีแห่งการชะลอการลงทุน และหากต้องลงทุนก็ควรลงทุนอย่างระมัดระวังเป็นอย่างมาก และควรใช้โอกาสนี้ในการหันมาพัฒนาปรับปรุงการทำงานภายในองค์กร ระบบการทำงานหรือปรับปรุงหลังบ้านให้แข็งแกร่ง

 

ส.อสังหาฯเชื่อยังโตได้ 5 %

ฝั่งสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้น้ำหนักกับการจับตาเศรษฐกิจโลกว่าจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนมากน้อยเพียงใด ส่วนการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% จะทำให้ผู้กู้ใหม่ได้รับวงเงินสินเชื่อลดลง ขณะที่กลุ่มคนที่เป็นหนี้อยู่แล้วก็ต้องผ่อนชำระยาวขึ้น รวมถึงมาตรการ LTV ที่จะส่งผลให้ผู้กู้ได้วงเงินสินเชื่อลดลงและต้องเพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อคอนโดมิเนียมที่ค้างสต๊อกอยู่ขายได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหน้ายังเติบโตได้ประมาณ 5% จากมูลค่ารวมปีนี้อยู่ที่ 5 แสนล้านบาท

จะเห็นได้ว่า ในฝั่งของผู้ประกอบการยังเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเติบโตได้ในอัตราที่ลดลง แต่หากมองในแง่ลบกรณีเกิดเหตุการณ์รุนแรงระดับโลก เช่นสงครามการค้าปะทุหนักและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกอย่างรุนแรง ย่อมเป็นแรงชิ่งที่กระทบอสังหาริมทรัพย์บ้านเราให้หดตัวลงประมาณ 10% เพราะต้องยอมรับว่าแรงซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกลุ่มลูกค้าต่างชาติยังเป็นแรงหนุนสำคัญที่ทำให้ภาพรวมตลาดเติบโตได้ในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายมองว่า แม้มาตรการ LTV จะมีผลฉุดภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ชะลอตัวลงไปบ้าง แต่ในทางกลับกันถือเป็นมาตรการเชิงคุณภาพที่จะช่วยให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยนับจากนี้เป็นไปอย่างมีคุณภาพ และมีมาตรฐานรัดกุมมากขึ้น รวมทั้งคาดว่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดการสะสมภาวะความไม่สมดุลที่มากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ภาพรวมมีความเสถียรภาพมากขึ้น

อีกประเด็นสำคัญที่เกิดขึ้นและจะเห็นชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆคือ การปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการใช้กลยุทธ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคและสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการเน้นผลิตสินค้าในกลุ่มกลาง-บน มากขึ้น โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับลักซ์ชัวรี่หรือตลาดหรู ตลอดจนการเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เพิ่มมากขึ้น มีแผนการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น และมีการร่วมทุนระหว่างบริษัททั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อขยายความสามารถในการลงทุนและฐานลูกค้า

 

จากมุมมองของผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เห็นแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จะเป็นปีที่ไม่หมูแน่นอน จากปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลให้เกิดการปรับตัวระลอกใหญ่ของผู้ประกอบการเพื่อให้อยู่รอดและประคองยอดขายให้ได้ตามเป้าหมาย แต่ที่แน่นอนกว่าคือ สมรภูมิการแข่งขันย่อมไม่ลดความร้อนแรงแต่จะทวีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้นสวนทางภาวะตลาดรวมแน่นอน

แสดงความคิดเห็น